No rastro de uma elite que pôs o pé na estrada em busca de qualidade de vida nos condomínios horizontais que se espalham pelos arredores de São Paulo, grandes empreendimentos de varejo começam a se deslocar para o “subúrbio chic”.
No rastro de uma elite que pôs o pé na estrada em busca de qualidade de vida nos condomínios horizontais que se espalham pelos arredores de São Paulo, grandes empreendimentos de varejo começam a se deslocar para o “subúrbio chic”. Eles têm na mira uma população que cresce 4% a 5% ao ano, tem renda familiar superior a 20 salários mínimos (hoje, mais de R$ 7.000) e poucas opções de comércio e serviços nessas franjas da capital.
Na Granja Viana -uma área de condomínios que se estende às margens da rodovia Raposo Tavares, entre o rodoanel e a cidade de Cotia-, estão em gestação um projeto para instalar uma unidade do Wal-Mart e outro de um shopping center de porte médio.
Os dois empreendimentos devem ser erguidos no quilômetro 23,5 da rodovia e vão disputar a clientela da região com algumas redes que já se deslocaram para lá nos últimos anos.
Quase em frente à área dos dois projetos, no lado oposto da rodovia, há hoje um “streep center” (centro comercial de alta conveniência) ancorado em um supermercado Pão de Açúcar e em uma loja do McDonald’s.
Nos últimos anos, “streep centers”, shoppings e hipermercados rumaram para os bolsões de riqueza na periferia da capital. O caso mais bem-sucedido, segundo analistas, é o do shopping Tamboré, na região de Alphaville/Tamboré, que abriga condomínios de luxo às margens da rodovia Castelo Branco. Assim como a Granja Viana, Alphaville cresceu rodeada por bairros pobres de Carapicuiba e de Barueri.
Densidade e renda
Desenhar os contornos ideais de um empreendimento nessas ilhas de alta renda, cercadas por bairros de classes C e D, não é tarefa fácil. Sozinho, o lado rico não sustenta a demanda nem paga o investimento feito em um empreendimento de grande porte.
“Para dar certo, um shopping depende de adensamento populacional e de renda”, observa Carlos Alberto China, diretor da China Associados Geomarketing, especializada em pesquisa de potencial de mercado.
A Granja Viana vem passando por um processo de forte adensamento nos últimos anos, com a proliferação de empreendimentos destinados à classe média. De 1996 a 2000, a população local cresceu à taxa de 3,9% ao ano, enquanto a capital cresceu, em média, 1%.
Os 37 mil moradores da região, com renda média domiciliar de R$ 5.164 mensais, totalizam uma renda disponível para consumo de R$ 45,9 milhões mensais, segundo a Geomarketing. Entretanto, na opinião de China, essa população sozinha não garante a demanda para um shopping que teria de se apoiar também nas necessidades de consumo da população da cidade de Cotia.
Com 186,1 mil habitantes, Cotia vem crescendo 4,1% ao ano, mas sua população tem renda familiar de R$ 1.749 mensais -um terço da renda média da Granja Viana. Mesmo assim, seus habitantes geram R$ 74,1 milhões mensais para consumo -bem mais que o total do bairro mais rico.
Em Alphaville, o adensamento populacional é baixo, comparado aos 264,4 mil moradores de Barueri, onde os condomínios estão incrustados. Mas dinheiro não é problema. Os 37,55 mil habitantes de Alphaville e Tamboré têm renda familiar superior a R$ 10 mil mensais. Essas pessoas dispõem de R$ 106,9 milhões para consumo mensal, segundo pesquisa da Geomarketing.
Os moradores dos condomínios de luxo, entretanto, pouco freqüentam o shopping. “O Tamboré se consolidou por ser um shopping de classe média, que atende principalmente os moradores de Carapicuiba, que fica do outro lado da Castelo Branco”, observa China.
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Sem as classes C e D, os projetos do varejo não alçam vôo nos subúrbios de elite. Por isso, das cinco consultas à prefeitura de Cotia feitas por empreendedores interessados em construir um shopping na Granja Viana, só um foi adiante.
O dimensionamento do projeto está a cargo da Leasing Mall, empresa que faz planejamento para shoppings. “Estamos na fase de definir o tamanho do “animal” e quantas “patas” terá”, diz Rui Ortiz de Siqueira, que há dez anos deixou a rede Iguatemi, do grupo Jereissati, para criar a Leasing Mall. O projeto atual não tem ligação com o ex-patrão.
Siqueira não revela quem são os investidores. Diz apenas que são dois empresários brasileiros e que o projeto arquitetônico ficará a cargo do escritório do arquiteto Heitor Coltro, já contratado. Coltro projetou o shopping Internacional de Guarulhos. Consultado, o escritório de arquitetura informou que está apenas fazendo um estudo de viabilidade.
A Folha apurou que o empreendimento deve ser implantado em um terreno de 24 mil metros quadrados na pista Cotia-São Paulo da Raposo Tavares. Em uma área ao lado, de 20 mil metros quadrados, será erguido o Wal-Mart. Procurado, o Wal-Mart negou, por meio de sua assessoria, que tenha projeto naquela região.
No entanto, segundo José Lopes, consultor técnico do gabinete da prefeitura de Cotia, “o empreendimento do Wal-Mart é o que está mais adiantado”. Segundo ele, o projeto já foi encaminhado à prefeitura e também estão em andamento pedidos de licença ao DER (Departamento de Estradas de Rodagem) e de licenciamento ambiental no DEPRN (Departamento Estadual de Proteção de Recursos Naturais).
Ainda no eixo da Raposo Tavares, a Racional Engenharia vai construir um centro logístico de 70 mil metros quadrados para atender lojistas da zona oeste da capital. Será um grande centro de distribuição, aproveitando a proximidade do rodoanel, e deverá agregar showrooms e pontas de estoque, além de lojas de atacado.
“Chegamos a cogitar fazer um shopping, mas a localização do terreno não é adequada”, diz Newton Simões, presidente da empresa.
A área da Racional está próxima a uma unidade da Febem, ao lado da pista da rodovia no sentido da capital, já dentro do município de São Paulo.
